Bài toán khó cho người mua nhà hiện nay

Giá nhà tại các thành phố lớn như: Hà Nội, Đà Nẵng hay Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng mạnh trong nhiều năm qua. Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy giá bán thứ cấp căn hộ chung cư trung bình tại hai đô thị đặc biệt đã xấp xỉ đạt 50 triệu đồng/m2; còn giá bán sơ cấp trung bình là 70 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, số lượng dự án mở bán mới có giá trên 100 triệu đồng/m2 đang tăng lên đáng kể, nhưng các dự án có giá dưới 50 triệu đồng lại gần như “biến mất” khỏi thị trường, kể cả khu vực nội đô hay ngoại thành. Mà với mức thu nhập trung bình của người trẻ dao động từ 15 - 25 triệu đồng/tháng, thì việc mua một căn hộ 60m2 giá 3 - 5 tỷ đồng là điều không tưởng, nếu không nhận được hỗ trợ tài chính từ gói vay hay gia đình.

NHIỀU GÓI VAY ƯU ĐÃI ĐƯỢC ĐƯA RA

Trước thực trạng đó, tại hội nghị với các ngân hàng thương mại mới đây, Thủ tướng đã yêu cầu phải nghiên cứu và tiếp tục có gói tín dụng ưu đãi cho cả cung lẫn cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi.

Vì vậy, hàng loạt gói vay ưu đãi lãi suất cho người trẻ mua nhà lần đầu được tung ra. Đơn cử như LPBank với mức ưu đãi 3,88%/năm; ACB là 5,5%/năm dành cho những khách hàng thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng, đang ở độ tuổi thấp và có nhu cầu mua nhà. Tương tự, SHB có gói lãi suất 3,99%/năm, thời gian vay kéo dài 35 năm. HDBank thậm chí còn ra mắt gói vay mua nhà kèm thời gian vay lên đến 50 năm, mà mức lãi suất chỉ 4,5%/năm. Ngoài ra, các gói vay cũng áp dụng cả ưu đãi khác là vay tới 100% nhu cầu vốn, ân hạn nợ gốc 5 năm, lựa chọn tài sản thế chấp đa dạng...

Vars nhận định động thái này đang tiếp thêm “sức mạnh” giúp khách hàng, nhất là nhóm người trẻ tiếp cận với cơ hội sở hữu nhà, do lãi suất thấp hơn và thời gian vay nhiều hơn đáng kể. Tuy nhiên, thực tế, các mức lãi suất quanh mốc 3 - 5% chỉ áp dụng ngắn hạn, khoảng 3 – 6 tháng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi ở mức cao hơn, dao động từ 11 - 14%/năm, hoặc tùy theo tình hình kinh tế. Còn nếu muốn cố định lãi suất trong thời gian dài, mức lãi suất ban đầu phải áp dụng là 8 - 9% mỗi năm.

Như vậy, với một khoản vay 2,5 tỷ đồng, nếu người mua nhà chọn gói vay có lãi suất ưu đãi 4% trong 6 tháng đầu, ân hạn nợ gốc trong 5 năm và giả sử mức lãi suất vay sau ưu đãi dao động từ 11 - 14% thì 6 tháng đầu, mỗi tháng người mua nhà phải trả 8,3 triệu đồng, từ 22,9 - 29 triệu đồng cho 5 năm tiếp theo, và 15 năm cuối phải trả từ 50 - 63 triệu đồng/tháng với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu tiên (tháng thứ 61) trả khoảng 36,8 - 43,1 triệu đồng, sau đó giảm dần xuống còn xấp xỉ 14,2 triệu đồng/tháng với phương thức dư nợ giảm dần.

Trường hợp người mua nhà vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, với lãi suất cố định 8%/năm trong 5 năm đầu, lãi suất trong 15 năm còn lại từ 11 - 14% thì họ sẽ chi trả 20,8 triệu đồng/tháng trong 5 năm đầu, từ 23,3 - 27,5 triệu/tháng trong 15 năm còn lại với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu 27,1 triệu, giảm dần về xấp xỉ 20,7 triệu trong 5 năm đầu, và từ 30,2 triệu (11%) đến 35,3 triệu (14%) trong tháng thứ 61, sau đó giảm dần về 11,7 triệu trong 15 năm còn lại với phương thức dư nợ giảm dần.

HÃY CÂN NHẮC THẬT KỸ LƯỠNG

Theo ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch, Kiêm tổng thư ký Vars, dù chọn phương thức nào, trong 20 năm, người mua nhà đều phải chi trả số tiền trung bình từ 27 - 30 triệu đồng/tháng. Đây là con số không hề nhỏ đối với mỗi người trẻ. Tính toán dựa trên nguyên tắc chi phí cho nhà ở không quá 30% thu nhập, thì mỗi tháng, mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình nói trên cần “kiếm” được 90 triệu mới đảm bảo cân bằng tài chính, trong khi rất ít người trẻ đạt đến mức thu nhập đó.

Hơn nữa, việc vay mua nhà vào thời điểm tài chính chưa ổn định có thể đẩy nhiều người trẻ vào vòng xoáy nợ nần kéo dài. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất tăng khiến khoản tiền phải trả hàng tháng vượt quá khả năng, hoặc biến động kinh tế làm giảm thu nhập đã buộc người vay phải bán nhà để trả nợ. Ngoài ra, việc dành phần lớn thu nhập để trả nợ ngân hàng cũng khiến người trẻ gặp khó khăn đối với chi tiêu hàng ngày, đầu tư cho bản thân hay lập kế hoạch tài chính dài hạn. Không ít người rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính, mất cân bằng cuộc sống vì áp lực trả nợ.

“Người trẻ cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định vay mua nhà. Thay vì mua nhà ở trung tâm với giá cao, người trẻ có thể tìm kiếm những khu vực vùng ven, nơi giá bất động sản hợp lý hơn. Hoặc cố gắng tiết kiệm ít nhất 30 - 50% giá trị căn nhà trước khi vay. Nếu chọn vay, người mua nhà hãy tính toán kỹ lưỡng mức lãi suất sau thời gian ưu đãi để đảm bảo khả năng chi trả lâu dài, và cố gắng tìm kiếm một số nguồn thu nhập khác nhằm đảm bảo khả năng trả nợ”, ông Bình lưu ý.

Cũng theo đại diện Vars, trong thời gian tới, Chính phủ cần tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội; nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm. Đồng thời, nghiên cứu phát triển các gói vay lãi suất thấp và cố định trong dài hạn.

Về phía chủ đầu tư, cần nghiên cứu cân bằng giữa lợi nhuận và nhu cầu thực tế của thị trường, phát triển những sản phẩm nhà ở có giá phù hợp hơn với nhu cầu của đại đa số người dân...