Áp dụng bảng giá đất theo luật đất đai 2024: Người dân và doanh nghiệp cùng lao đao

Đây là một trong những nội dung được các chuyên gia phân tích tại hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam", do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức vừa tổ chức.

Việc áp dụng bảng giá đất mới không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, khiến tình trạng giá đất được xác định ở mức cao.

Bảng giá đất mới không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tính đến ngày 6/1/2025, đã có 25 địa phương trên cả nước chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Đáng chú ý, giá đất ở nhiều khu vực có mức tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất cũ và mỗi địa phương đều có mức tăng giá khác nhau.

Từ thực tế trên, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) chỉ ra rằng, bên cạnh những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên. Hệ quả của việc này đó là tình trạng giá đất được xác định ở mức cao, làm cho những người dân nghèo không thể chi trả các khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì họ không đủ khả năng tài chính để thực hiện các nghĩa vụ đó, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được đất đai...

Đặc biệt, trong Quyết định ban hành sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong bảng giá các loại đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, các loại đất được chia thành các nhóm đất sau: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp (bao gồm: Đất ở; đất thương mại dịch vụ; Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ).

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội và ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM,thực tế triển khai nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” được bao hàm rất nhiều các loại đất khác nhau. Việc tính giá các loại đất này trong bảng giá đất được xác định theo từng khu vực, tuyến đường và vị trí.

Tuy nhiên, lý thuyết chung về giá đất sẽ được xác định trên cơ sở khả năng sinh lời của thửa đất đó đối với mục đích sử dụng xác định. Do đó, việc quy định giá đất của nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” theo tuyến đường và vị trí chưa thực sự tuân thủ theo nguyên tắc thị trường và lý thuyết chung về các phương áp áp dụng (phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư).

Trên thực tế, việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm (được áp dụng giá quy định trong bảng giá - điều 159 Luật Đất đai 2024) dẫn đến tiền thuê đất tăng đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh của nhiều doanh nghiệp, thậm chí có trường hợp doanh thu không đủ để trả chi phí thuê đất.

Việc phân nhóm để xây dựng bảng giá đất cần thật chi tiết

Để đảm bảo tính công bằng cho các doanh nghiệp triển khai các dự án khác nhau, các chuyên gia cho rằng bảng giá đất mới cần được xây dựng dựa trên việc phân loại nhóm đất một cách chi tiết. Việc này sẽ cho phép xác định giá đất chính xác hơn với từng nhóm đất cụ thể, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng đất của từng loại hình dự án.

“Luật Đất đai hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất. Bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả, còn trong nghị định, trong luật không quy định như vậy”, ĐBQH, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội khẳng định và cho biết, định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất.

Mặt khác, theo ĐBQH Hoàng Văn Cường, Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương không chỉ trong việc định giá đất mà còn trong việc điều tiết tài chính đất đai. Với vấn đề cho thuê đất, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu là 0,25% (theo mức quy định của 103/2024/NĐ-CP) trong những trường hợp cần thiết. Dự án nào cần ưu tiên phát triển kinh tế thì thu mức thấp, dự án nào không ưu tiên thì thu mức cao hơn.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng đồng tình, các địa phương cần xem xét, nghiên cứu đưa ra mức tỷ lệ % tính giá thuê đất phù hợp nhất, dựa trên phân nhóm cụ thể, chi tiết các loại đất để tính đúng, tính đủ, giúp cho doanh nghiệp có đủ chi phí kinh doanh có lãi nhằm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước cũng như tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh tiếp theo. Việc áp dụng đại trà và gộp nhiều loại đất vào một nhóm như hiện nay là thiếu phù hợp với thực tiễn, làm tăng chi phí thuê đất, ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, thậm chí doanh thu không đủ bù chi phí thuê đất.

“Trong trường hợp giá đất trong bảng giá tăng cao, việc áp dụng tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất phù hợp, theo hướng giảm xuống, thậm chí giảm xuống mức tối thiểu là chính sách tài chính đất đai giúp điều tiết, giảm thiểu tác động của bảng giá đất mới đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là trong giai đoạn khó khăn, cần thêm nguồn lực để phục hồi và góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO cho rằng, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong Bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc “thị trường”, “hài hòa lợi ích” để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở.