Giá nhà năm 2025 có giảm không?

Tại Diễn đàn "Thị trường bất động sản Việt Nam sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới" do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức cuối năm 2024, nhiều ý kiến cho rằng giá nhà ở tại Việt Nam đang rất bất hợp lý.

"Cày ngày, cày đêm" cũng khó mua được nhà

TS Lê Xuân Nghĩa cho biết, theo khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), giá trung bình của một căn hộ 2-3 phòng ngủ không được cao hơn 30 năm thu nhập của một người lao động. Nếu người lao động có thu nhập trung bình phải dành ra trên 30 năm tiền lương mới mua được căn hộ 2-3 phòng ngủ, thì có nghĩa là thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu "bong bóng". Thế nhưng ở Việt Nam, giá nhà đã vượt quá 30 năm thu nhập từ rất lâu rồi.

Trong những năm gần đây, giá nhà, nhất là giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn không chỉ neo ở mức cao mà còn liên tục tăng. Năm 2024, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư đã tăng chóng mặt, hầu hết các dự án mới ra mắt đều có giá trên 70 triệu đồng/m2 (năm 2022 là khoảng 40-50 triệu đồng/m2). Ông Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia nhìn nhận, giá nhà tại Việt Nam đang cao hơn rất nhiều so với các nước khác. Dẫn khảo sát mới nhất của một tổ chức chuyên nghiên cứu về BĐS, ông Lực cho biết một hộ gia đình có thu nhập trung bình phải mất 23,5 năm đi làm mới có thể mua được nhà, trong khi bình quân của thế giới là 14 năm.

Đáng chú ý khi ông Lực cho rằng, thị trường BĐS chững không hẳn do thiếu vốn. Tín dụng BĐS tính đến hết tháng 9 năm 2024 đã tăng 9,15% so với cuối 2023, cao hơn so với bình quân toàn thị trường. Trong đó, cho vay chủ đầu tư tăng 16%, cho vay mua nhà chỉ tăng khoảng 4,6%.

"Vấn đề mấu chốt ở đây không phải là vốn mà là giá nhà tăng quá cao, người dân chưa sẵn sàng vay tiền để mua" - ông Lực nói.

Giá nhà quá cao làm cho nhiều người, nhất là người trẻ phải từ bỏ ước mơ "an cư lập nghiệp". Đây là một vấn đề rất lớn và nan giải đối với công tác an sinh xã hội. Thách thức về nhà ở sẽ càng trầm trọng hơn nếu nguồn cung mới được định giá ngày càng cao một cách phi lý, không tương xứng với giá trị thật và ngày càng vượt xa khả năng chi trả của số đông người dân.

Hà Nội sẽ đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở xã hội trong năm 2025.

Còn theo đại diện Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá nhà ngày càng tăng cao kéo theo giá thuê nhà ở cũng tăng cao, gây áp lực đến chi phí sinh hoạt của người dân. Kể cả phải "cày ngày, cày đêm" thì cũng rất khó có tiền để mua nhà. Tiền thuê nhà, sinh hoạt hàng tháng "nuốt" gần hết lương khiến nhiều người trẻ "ngại cưới, lười sinh".

Cách nào để giảm giá nhà?

Đây vừa là câu hỏi vừa là băn khoăn lo lắng mà cũng lại là mơ ước của rất nhiều người, nhất là ở các đô thị lớn.

Theo ông Cấn Văn Lực, một trong những giải pháp tốt nhất là phải tăng được nguồn cung nhà ở, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội. Đặc biệt là cần tháo gỡ, giải quyết nhanh các dự án BĐS còn vướng mắc, tồn đọng hoặc bỏ hoang trong nhiều năm qua.

"Sơ bộ, chỉ tính riêng số lượng các dự án tại Đà Nẵng đã lên tới tầm 200.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 8 tỷ USD. Nếu giải tỏa được, nguồn cung sẽ cực kỳ lớn, chủ đầu tư cũng sẽ bán với giá hấp dẫn hơn"- ông Lực nhấn mạnh đồng thời cho rằng cần sớm thiết lập một cơ sở dữ liệu về đất đai, BĐS, nhà ở đồng bộ nhằm minh bạch hoá thị trường BĐS, vì hiện tại, có rất nhiều thông tin, số liệu khác nhau về thị trường này.

Với góc nhìn lạc quan, ông Lực nhận định rằng có nhiều chính sách mới đã đi vào cuộc sống. Về cơ bản, chúng ta đang trong trạng thái tích cực. Theo Luật Kinh doanh BĐS, sắp tới, Chính phủ sẽ tiếp tục can thiệp để giá BĐS phù hợp hơn cho cả người mua lẫn người bán.

Ngược lại, ông Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung có tăng lên thì giá nhà cũng khó giảm, hay nói cách khác nhà ở xã hội và nhà giá rẻ thì giá nhà sẽ tăng chậm lại chứ không thể giảm.

Trong một báo cáo, VARS dẫn số liệu từ khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê cho thấy nhóm 20% dân số ở một số địa phương như Hà Nội, TPHCM hay Đà Nẵng có mức thu nhập bình quân 13 - 18 triệu đồng/tháng. Đây là nhóm có khả năng tự mua nhà ở đô thị lớn mà không cần hỗ trợ từ nhà nước. Tuy nhiên, thực tế cho thấy ngay cả nhóm này cũng gặp khó khăn khi mua nhà.

VARS tính toán, giả sử một hộ gia đình có 2 người lao động thuộc nhóm thu nhập cao, tổng thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, tương đương 360 triệu đồng/năm. Theo quy tắc tài chính, chi phí nhà ở không nên vượt quá 1/3 thu nhập, tức khoảng 80 triệu đồng/năm. Trong khi đó, giá căn hộ tại Hà Nội và TPHCM hiện dao động 40 - 70 triệu đồng/m², tức một căn hộ 60 m² có giá 2,5 - 3,5 tỷ đồng.

Nếu mua một căn hộ 3,5 tỷ đồng, người mua phải vay ngân hàng 70% (khoảng 2,45 tỷ đồng) với lãi suất 8%/năm trong 20 năm, trả góp hằng tháng khoảng 25 - 27 triệu đồng, tương đương hơn 300 triệu đồng/năm. Trong khi đó, khả năng chi trả chỉ khoảng 80 triệu đồng/năm. Điều này cho thấy việc sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn là thách thức lớn, ngay cả với nhóm thu nhập khá.

Ông Nguyễn Quốc Duyệt - Tổng Giám đốc Công ty BĐS Tín Thành, cho rằng với mức giá 50 - 70 triệu đồng/m² cho một căn hộ trung cấp, phần lớn người mua nhà phải vay ngân hàng từ 50% - 70% giá trị căn nhà, chịu áp lực lớn về lãi suất và trả nợ. Do vậy, nhiều người không dám mua nhà do lo ngại gánh nặng nợ nần.

Thực tế cho thấy nhiều gia đình trẻ thuộc thế hệ 9X và gen Z đã chọn giải pháp thuê nhà mà không tính đến chuyện mua nhà. Ông Duyệt cũng khuyên người vay mua nhà nên tính toán kỹ khả năng tài chính, không nên vay quá 50% thu nhập hằng tháng để tránh rơi vào áp lực nợ nần.

Trong khi triển vọng nguồn cung trong năm 2025 vẫn chưa thật sáng, theo CBRE Việt Nam, ước tính năm 2024 nguồn cung thị trường có 30.000 căn hộ (90% trong số đó đến từ thị trường Hà Nội), còn năm 2025 dự kiến 35.000-40.000 căn hộ cho cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TPHCM.

Cho dù thị trường có dấu hiệu phục hồi, nhưng vấn đề nằm ở chỗ khoảng cách chênh lệch giữa cung - cầu thị trường và sự lệch pha về sản phẩm vẫn diễn ra mạnh mẽ, trong đó 80% nguồn cung mới tại Hà Nội và TPHCM dự kiến vẫn sẽ nằm trong phân khúc cao cấp và hạng sang.

Tại tọa đàm đàm "BĐS 2025: Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới" do Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM phối hợp tổ chức, bà Dương Thùy Dung- Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, đánh giá trong vòng 5 năm dù có tăng lên, nhưng nguồn cung vẫn sẽ thấp so với giai đoạn cao điểm trước đây, trong đó vắng bóng cả phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. "Điều này tạo ra một khoảng cách lớn giữa cung và cầu. Ngoài ra, giá bán cũng tăng cao, dẫn đến sự mất cân đối giữa mức giá và khả năng chi trả của người dân" - bà Dung nói và cho rằng, hiện tại không có yếu tố nào đủ mạnh để giúp giảm giá bán trên thị trường.

Nhà ở xã hội được cho là giải pháp tích cực giải quyết nguồn cung cũng như giá. Tuy nhiên vẫn khó vì nhà đầu tư tư nhân không thấy hấp dẫn về lợi nhuận. Trong báo cáo gần đây của Sở Xây dựng TPHCM, từ năm 2021 đến hết 2024 thành phố chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó còn 4 dự án đang triển khai thi công với tổng số căn nhà gần 6.000 căn.Trong khi đó, gói tín dụng ưu đãi có gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đi vào thực tế từ tháng 4/2023 nhưng tỷ lệ giải ngân rất thấp

Tuy nhiên, năm 2025, nhiều chuyên gia tài chính cho rằng tình hình sẽ tích cực hơn khi mà tăng trưởng tín dụng dự kiến đạt mục tiêu 15%. Ở góc nhìn khác, đó là câu chuyện lãi suất, theo ông Hoàng Huy (Công ty chứng khoán Maybank), mặt bằng lãi suất ở mức thấp hiện nay vẫn được cho là phù hợp với tình hình chung, nhưng nếu trong trường hợp lãi suất tăng thêm thì sẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Lãi vay tăng không chỉ tăng phí trả góp hàng tháng mà còn khiến người mua e ngại cho dù có đủ khả năng tài chính, có thể dẫn đến giao dịch chậm lại.

"Duy trì môi trường lãi suất ổn định hoặc tăng vừa phải là điều cần thiết để đảm bảo nhu cầu bền vững trên thị trường BĐS. Bất kỳ đợt tăng mạnh nào cũng làm suy yếu quá trình phục hồi và có thể làm chậm đà tăng trưởng trong năm 2025" - ông Huy đánh giá.

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, trong giai đoạn 2026-2030, thành phố cần thêm 64,9 triệu m² nhà ở để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng. Phần lớn diện tích này, khoảng 21,4 triệu m², đến từ nhu cầu cải tạo, mở rộng và sửa chữa nhà ở do người dân tự xây. Nhu cầu mua mới nhà ở chiếm 43,5 triệu m², trong đó nhà riêng lẻ là lựa chọn phổ biến nhất, theo sau là đất nền và chung cư. Phần lớn các hộ gia đình có nhu cầu mua đất nền tập trung tại TP HCM, chỉ một số ít lựa chọn các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu hoặc quê hương của họ, với giá trung bình khoảng 1,74 tỷ đồng.

Với loại hình nhà ở riêng lẻ, các hộ gia đình thường dự định mua căn hộ diện tích trung bình 65,8 m² với 2 phòng ngủ. Hầu hết người mua (99,3%). Tuy nhiên, các hộ gia đình chỉ có thể trả khoảng 53% giá trị căn hộ, còn lại phải vay ngân hàng hoặc vay người thân.